Satın Alma Rehberi

KTİMB, inşaat sektörünü temsilen hem üyelerinin hem de KKTC halkının çıkarlarını korumaya öncelik vermektedir. Bu nedenle vatandaşların konut veya arsa satın alırken veya bir müteahhit ile anlaşarak konut yaptırmaya karar verirken, herhangi bir mağduriyet yaşanmaması amacıyla aşağıda belirtilmiş olan bazı konuların önemini vurgulamaktadır.

Konut veya arsa satın alırken, ilk olarak bütçenizi dikkate almalısınız. Belirlediğiniz bütçeye uygun olan bölgeleri ve projeleri araştırmak, fiyat analizi yapmak önemlidir. Ayrıca, taşınmazın tapu durumu, altyapı hizmetleri, çevresel faktörler ve gelecekteki değer artış potansiyeli gibi faktörleri göz önünde bulundurmalısınız. Eğer konut yaptırmayı düşünüyorsanız, işin uzmanlarıyla çalışmak, sözleşme detaylarını dikkatlice incelemek ve yapılan işin kalitesini kontrol etmek önemlidir. Müteahhit seçiminde referanslarına, deneyimine ve güvenilirliğine dikkat etmek, yazılı bir sözleşme yapmak da sizi olası sorunlardan koruyacaktır. Unutulmamalıdır ki, dikkatli bir araştırma ve detaylı bir planlama, konut veya arsa alımıyla ilgili gelecekte karşılaşabileceğiniz olası sorunları minimize etmenize yardımcı olacaktır.

Genel kurallara ilişkin öneriler;

Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir kişisel beyan veya durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kontrol edilmelidir.

Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. KTİMB’ye ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitler tarafından inşa edilen yapılar tercih edilmeli ve ayrıca kayıtsız müteahhitliğin ve kayıtsız müteahhide inşaat yaptırmanın KKTC yasalarına göre suç olduğu, bunun her iki taraf için de cezai yaptırımının olduğu bilinmelidir.

Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve imza öncesi bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.

Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.

Satın alınacak taşınmaz mal konut ise, yüklenici firmanın proje ile ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini almış olması gerekmektedir.

Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli ya da müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alınmış olduğundan emin olunmalıdır.

Taşınmaz mal ile ilgili, taraflar arasında uyuşmazlık olması halinde, durumun adli makamlara yasal ve sağlıklı koşullarda aktarılabilmesinin ve alıcının herhangi bir mağduriyete uğramamasının, ancak ve ancak doğru, kapsamlı ve yasal bir şekilde yapılmış olan bir sözleşme ile mümkün olabileceği unutulmamalıdır.

Satın alınacak taşınmaz malın toplam satış bedeline nelerin dahil olduğu iyice anlaşılmalı, taraflar arasında yapılacak sözleşmede tüm uygulamalar ve rakamlar açıkça belirtilmelidir. Alıcıya vaat edilen her şeyin sözleşmeye dahil edilmesi ve sözleşme ile ilgili tüm harçların ödenerek Tapu ve Kadastro Dairesine 30 gün içerisinde kaydı yaptırılması önemlidir.

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

• Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

Hazır konut-yapsat satın alırken;

İnşaatı yapacak olan firmanın, satışını yaptığı inşaatlarla ilgili projelerin K.T.M.M.O.B.’den gerekli tüm vizelerini almış olması gerekmektedir.

55/89 sayılı İmar Yasası’nın geçerli olduğu bölgelerde, Şehir Planlama Dairesi “Planlama Onayı”’nın alınmış olması ve gerekli ise Çevre Etki Değerlendirme (ÇED) raporunun alınmış olmasına dikkat edilmelidir.

Projenin uygulanacağı bölgedeki izin makamından (Belediye veya Kaymakamlık) İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olması gerekmektedir.

Satın alınacak konutun projeleri iyice incelenmelidir. Projelerin mimari, statik, ulaşım, altyapı, kanalizasyon, su, elektrik, telefon, otopark, yeşil alan uygulamaları yönünden iyice anlaşılması ve hemfikir olunması önerilmektedir.

Projenin uygulanacağı arazinin mülkiyet durumunun ne olduğunun veya koçan işlemleriyle ilgili herhangi bir sorunun bulunup bulunmadığının Tapu ve Kadastro Dairesi’nden araştırılması önerilmektedir.

İnşaatı yapan veya yapacak olan müteahhidin, Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği’ne ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olup olmadığının ve sahip olduğu sınıf karnesinin, yasal olarak o projeyi yapabilecek nitelikte olup olmadığının araştırılması, ayrıca daha önce yaptığı işler, bu işlerin kalitesi ve zamanında teslim edilip edilmediği alıcı tarafından araştırılması gerekmektedir.

Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. 19/98 sayılı Yapı İnşaatı ve Teknik İşler Müteahhitleri Kayıt ve Denetim Yasası uyarınca (8.maddenin 1. ve 2. fıkraları), kayıtsız müteahhitlik yapmak ve kayıtsız müteahhide inşaat yaptırmak suçtur ve 20 (yirmi) asgari ücret ve 5 (beş) yıla kadar hapis cezası olmak üzere cezai yaptırımı bulunmaktadır.

Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve imza öncesinde bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.

Mimari proje ve şartnamedeki detayların inşaatı yapacak olan firma için bağlayıcı olduğu bilinmeli ve taraflar arasında hazırlanacak sözleşmede projenin uygulama detaylarının esas olduğu mutlaka vurgulanmalıdır.

Taşınmaz malın satış değerinden emin olabilmek için alıcının, öncelikle projenin uygulanacağı bölgelerdeki emsal fiyatlarla ilgili bilgi edinerek karşılaştırma yapması önerilmektedir.

Satış/alış fiyatına nelerin dahil olduğu bilinmeli, Tapu ve Kadastro Dairesine, KIB-TEK, Belediye ve Telefon Dairesi’ne ödenmesi gereken harçların önceden öğrenilmesi ve ayrıca tüm detayların sözleşmede açıkça belirtilmiş olması önerilmektedir.

Antlaşmanın geçerlilik kazanabilmesi için alıcı, müteahhit ile imzaladığı sözleşmeyi 30 gün içerisinde Tapu ve Kadastro Dairesi’ne, pul harcı vergisi ödenerek kaydettirmelidir (vergi oranları aşağıdaki vergi ve harçlar bölümünde belirtilmiştir). Böylelikle alıcının mülkiyet hakkı yasallık kazanmış olacaktır.

Yabancıların KKTC’de Taşınmaz Mal Edinme Koşulları

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilerin KKTC’den arsa veya konut satın alırken ve/veya uzun vadeli kiralama işlemi yaparken, yasalar çerçevesinde izlemeleri gereken yol ve herhangi bir mağduriyet yaşanmaması için dikkat etmeleri gereken önemli konular bulunmaktadır.

İnşaat sektörünün yasal temsilciliğini yapan kurumumuz, ülkemizde bu yönde yatırım yapmak isteyen kişilere rehberlik etmesi amacıyla, aşağıda özet olarak belirtilmiş bazı önemli konuların altını çizmektedir.

Hukuki Temel

KKTC Cumhuriyet Meclisi’nin 10 Kasım 2008 tarihli birleşiminde kabul olunan 52/2008 sayılı “Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar)” Yasası çerçevesinde, resmi işlemlerin ve yasal başvuruların yapılması koşulu ile yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu onayına bağlı olarak, ülkemizden taşınmaz mal satın alma veya uzun vadeli kiralama hakkına sahiptirler.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler, taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir. Onay süreci, başvuru niteliğine göre değişmekte olup genellikle 3 ile 6 aylık bir sürede tamamlanmaktadır.

Yasal Sınırlamalar

Yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler, ilgili yasanın 8. ve 9. Maddeleri uyarınca, kanuni sınırlara uygun olmak ve gerekli yasal işlemleri yerine getirmek koşuluyla gayrimenkul sahibi olabilirler veya uzun vadeli kiralayabilirler. Yürürlükte olan yasal uygulama ile ilgili bilgiler aşağıdaki gibidir;

Satın almada;

Yabancı uyruklu bir kişi, arazinin boş olması kaydıyla 1(bir) dönüme (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kare) kadar arazi satın alabilmektedir.

Satın alınacak arazi içerisinde konut varsa, 1(bir) adet konut olması koşuluyla 5(beş) dönüme kadar arazi satın alabilirler. Satın alacakları 1(bir) adet konut bir Site içerisinde ise, söz konusu arazi için bir alan sınırlaması yoktur.

Yabancı uyruklu bir kişi, 52/2008 sayılı yasa uyarınca, sadece 1 (bir) adet konut veya apartman dairesi satın alma hakkına sahiptir. Aynı soyadını taşıyan çiftler bir (1) kişi olarak işlem görür.

Yabancı uyruklu bir kişinin, boş müstakil arazi, içinde konut olan müstakil arazi veya site tarzı yerleşimin bulunduğu arazi içerisinde konut satın alma hakkı tekdir, başka bir konut/daire inşa etme veya satın alma hakkı yoktur.

Bir yabancı, kirasında veya adında kayıtlı bulunan malı, birinci ve ikinci derece kan ve akrabalık bağı olan kişilere, Bakanlığın bilgisi ve soruşturmalar neticesinde onayını alarak devredebilir, başka bir yabancıya satabilir veya ipotek verebilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar
Yabancı uyruklu kişilerin, herhangi bir mağduriyet yaşamaması için aşağıda belirtilen konularda dikkatli olmaları önerilmektedir;

Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.

Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir kişisel beyan veya durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden kontrol edilmelidir.

Satın alınacak taşınmaz malın toplam satış bedeline nelerin dahil olduğu iyice anlaşılmalı, taraflar arasında yapılacak sözleşmede tüm uygulamalar ve rakamlar açıkça belirtilmelidir. Alıcıya vaat edilen her şeyin sözleşmeye dahil edilmesi ve sözleşme ile ilgili tüm harçların ödenerek Tapu ve Kadastro Dairesine 30 gün içerisinde resmi başvuru yapılması gerekmektedir.

Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. KTİMB ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitlerin inşa ettiği yapıların tercih edilmesi önerilmektedir.

Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşmenin kayıtlı bir Noter ofisinde tasdik edilmesi ve halinde sözleşme imzalanmadan önce bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.

Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.

Satın alınacak taşınmaz mal henüz inşaat aşamasında ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alıp almadığının öğrenilmesi tavsiye edilmektedir.

Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli yada müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olduğundan emin olunmalıdır.

Taşınmaz mal ile ilgili, taraflar arasında ihtilaf olması halinde, durumun adli makamlara yasal ve sağlıklı koşullarda aktarılabilmesinin ve alıcının herhangi bir mağduriyete uğramamasının, ancak ve ancak doğru, kapsamlı ve yasal bir şekilde yapılmış olan ve ilgili Tapu Dairesi’ne kaydı yapılmış olan sözleşme ile mümkün olabileceği unutulmamalıdır.

KKTC’de taşınmaz mal satın alan veya kiralayan yabancılarla yapılan sözleşmelerin en geç 30 gün içerisinde, taşınmaz malın bulunduğu ilçenin Tapu ve Kadastro Dairesi’ndeki Kütüğe işlenmesi maksadıyla müracaatta bulunulması ve kaydolunması zorunludur.

KKTC yasaları, yabancıların belirli bölgelerde (örneğin askeri bölgeler) güvenlik nedeniyle taşınmaz mal satın alması veya kiralamasına olanak vermemektedir. Bu hakkın elde edilebilmesi için geçerli olan yasal uzaklık, diğer yasal gerekliliklerin de uygun olması koşuluyla 300(üç yüz) metredir. Dolayısıyla ilgili kişilerin, herhangi bir taahhütte bulunmadan ve/veya sözleşme imzalamadan önce, taşınmaz malın konumunu araştırmaları önerilmektedir.

Yasalarımız uyarınca Bakanlar Kurulu, özel durumlarda, yabancıların taşınmaz mal edinmelerine sınır koyma yetkisine sahiptir.

Yine yasalarımız uyarınca, yabancı uyruklu kişilerin ülkemizden taşınmaz mal edinmesi veya uzun vadeli kiralaması ile ilgili yukarıda belirtilmiş olan koşullar, %51 hissesi KKTC vatandaşı olan bir şirket sahibi ile ortaklık yapılması durumunda geçerli olmamakla birlikte bu kısıtlamalardan ve uygulamalardan muaftırlar.

Vergiler ve Harçlar

Satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı (damga pulu). (İleri tarihli teslimlerde taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi 30 gün içerisinde Tapu Dairesi’ne kaydedilmelidir. Bu işlem alıcının mülkiyet hakkının tescillenmesini sağlar). (Alıcı tarafından ödenir).

Taşınmaz mal değeri üzerinden (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) KKTC ve TC vatandaşları için %6, Yabancı uyruklu kişiler için %12 Taşınmaz mal devir harcı. (Alıcı tarafından ödenir).

Satış sözleşmesi ile yapılan satışlarda, satış sözleşmesinin Tapu Dairesi’ne kaydı yapılırken yabancı uyruklu kişiler %12’lik harcın yarısına tekabül eden %6’lık kısmını peşin olarak ödemekle yükümlüdür. (kalan miktar tapu devri sırasında ödenir). Peşin olarak ödenen %6’lık kısmın

Satış sözleşmesi kayıt işlemi olmadan, doğrudan tapu devri yapılan işlemlerde %12 oranındaki devir harcının tamamı bir defada tahsil edilir. Bunun

Taşınmaz mal değeri üzerinden %5 KDV harcı. (Satıcı profesyonel ise kdv bedeli alıcı tarafından ödenir. (Satıcı profesyonel değilse kdv ödemez).

Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı profesyonel değilse %2.8). (Satıcı tarafından ödenir).14 Şubat 2023 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile uygulamaya giren ve 31 Ocak 2024 tarihine kadar geçerli olan Yasa Gücünde Kararname ile, dünya genelinde yaşanan ve ülkemizi de etkileyen ekonomik daralma nedeniyle geçici bir süre için stopaj vergisine ek vergi uygulaması getirilmiştir. Buna göre;

KKTC vatandaşı olan gerçek kişiler bu uygulamadan muaftır,

TC yurttaşları, mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı,

KKTC ve TC dışında kalan yabancı uyruklu kişiler ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı,

Tüzel kişilerde, hissedarların %51 ve üzeri KKTC vatandaşı olması halinde mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı, hissedarların %51 ve üzeri yabancı uyruklu olması halinde ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı payı ödenecektir.

Yukarıda belirtilmiş olan öneriler, koşullar ve uygulamalar yol gösterici bilgi niteliğinde olup KTİMB adına herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Detaylı bilgi almak için lütfen KKTC İçişleri Bakanlığı ve/veya Tapu ve Kadastro Dairesi’ne başvurunuz.